Comprando Imóvel no Canadá: Planejamento e Busca pela Casa Ideal

por | ago 7, 2020 | Compras, Dia a dia e adaptação

Quem acompanha a gente nas redes sociais já sabe, mas recentemente nós (eu e Paulo) compramos nossa casa aqui no Canadá! Foi uma conquista muito grande, já que esse não só é nosso primeiro imóvel próprio, mas é algo que fizemos depois de reiniciar nossa vida num outro país.

Como a gente nunca comprou nenhum imóvel no Brasil, não vou conseguir comparar o processo dos dois países, mas espero conseguir descrever bem como foi o processo aqui em Ontario, especificamente. Além disso, é importante lembrar que a nossa experiência pode ser diferente da experiência de outras pessoas, afinal, cada história é diferente.

Nesse primeiro post, eu quero focar em tudo que acontece antes da sua oferta ser aceita pelo vendedor da casa, desde o planejamento e procura pelo imóvel ideal.

Se você preferir, lá no nosso Instagram, nós fizemos uma live sobre esse assunto e ela está salva no nosso IGTV pra todo mundo poder assistir.

Planejamento para Comprar um Imóvel no Canadá

Quanto dinheiro você precisa?

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Acho que essa é a parte mais importante no planejamento de comprar e financiamento de uma casa, né? Afinal, comprar um imóvel custa caro! Então, a primeira coisa que você tem que fazer pra se planejar é saber o quanto você conseguiria investir nesse momento. É claro que, nesse início, tudo será uma simulação. Não tem como você saber exatamente o valor do imóvel que você vai escolher e nem qual será a taxa de juros do mortgage que você vai conseguir. Então, esse foi o momento que eu preferia jogar tudo pra cima pra poder estar preparada.

Você precisa saber o quanto você tem disponível para a entrada (down payment) e os closing costs (todas as taxas e impostos que devem ser pagos junto da entrada) e quanto você tem disponível para gastos mensais. Lembro dos gastos mensais porque quem mora de aluguel e principalmente quem mora em apartamento precisa calcular os novos gastos que uma casa pode trazer, se for o caso. Olha só o que você tem que considerar:

Custos Iniciais:

  • Entrada (down payment)
  • Land Transfer Tax da província
  • Land Transfer Tax da cidade
  •  PST (Provincial Sales Tax) do CMHC premium, conhecido como mortgage insurance ou insurance premium (caso você dê menos de 20% de entrada). Isso vai depender da província que você mora. Nem toda província tem e a porcentagem vai variar também.
  • Custo de um advogado
  • Title insurance (se não me engano, esse é opcional aqui em Ontario, mas muito recomendado)
  • Inspeção (opcional)
  • Existem regras e taxas diferentes pra quem não mora no Canadá ou não é residente permanente/cidadão.
  • Rebate para first home buyers (quem tá comprando a primeira casa no Canadá tem um “descontinho” do governo)
  • Sempre existem outros custos, mesmo que pequenos. Por isso é importante jogar tudo pra cima porque você só vai saber exatamente o total no momento do closing.

Custos Mensais:

  • Property tax (semelhante ao IPTU no Brasil)
  • Taxa de condomínio (caso você compre um apartamento ou uma casa que faça parte de um condomínio)
  • Aluguel de maquinário, como o hot water heater, que é algo bem comum em casas.
  • Água, luz, gás (vários aluguéis incluem um ou mais dessas contas comuns, então é bom lembrar que essas contas vão aparecer ou até aumentar, caso você compre para um imóvel maior)
  • Seguro da casa (o fire insurance é obrigatório e, mesmo várias pessoas já pagarem um seguro próprio pra quem é tenant, é bom lembrar que isso muda quando você é o dono da casa, então esse gasto pode aumentar)

Ufa! Deu pra ver que tem muita coisa pra considerar, né?! Pra te ajudar com tudo isso, existem várias calculadoras de financiamento que podem te ajudar. A que eu mais usei e gostei foi a calculadora de mortgage do realtor.ca.

Pesquise como andam as taxas de juros atualmente e brinque bastante com a calculadora pra você ter ideia se você precisa de mais dinheiro ou se já dá pra seguir o plano e saber quanto você terá disponível para a entrada do seu imóvel. Mas lembrando que isso tudo só vai se confirmar no futuro, isso é apenas uma simulação.

Que tipo de imóvel você vai querer?

Antes de seguir e já contatar um(a) corretor(a), é bom já ter uma noção do que você está buscando. Essa foi a hora que eu e Paulinho sentamos e começamos a imaginar o que a gente realmente queria.

Sobre como o imóvel seria, a gente fez uma lista de must havesnice to haves. Ou seja, tinha algumas coisas que a gente não abriria mão, mas outras que seriam aquele agrado. Por exemplo, era exigência nossa que tivesse pelo menos dois quartos; basement finalizado era apenas algo opcional.

Também consideramos o tipo de imóvel: apartamento, townhouse, casa semi-detached, casa detached? Poderia ser condomínio ou freehold?

Outra coisa extremamente importante é a localização. E várias coisas podem ser consideradas nesse ponto, como a distância pro trabalho, a qualidade das escolas, etc. Isso pode fazer com que sua busca seja bem ampla ou bem específica.

Eu, por exemplo, já sabia o raio ao redor de Toronto que eu poderia procurar pela distância do trabalho e acesso a transporte público e já comecei a notar quais cidades eram mais caras ou mais baratas pra conseguir ter ideia de onde seria mais provável, inclusive.

Se inspire e fique de olho no mercado

Bem antes de contatar a nossa corretora, eu já estava de olho nos anúncios que apareciam de casas à venda. Justamente pra ter uma noção do que eu ia conseguir com nosso dinheiro e onde eu conseguiria, pra poder gerenciar minhas expectativas também.

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Um site que eu usei muito durante todo o processo foi o Bungol.ca. O principal diferencial dele é que ele é atualizado a cada meia hora. Então, eu tinha acesso aos mesmos imóveis que os corretores tinham de forma muito rápida. O realtor.ca, por exemplo, leva alguns dias pra ser atualizado, e isso faz muita diferença já que os imóveis não ficam muito tempo à venda aqui na Grande Toronto.

Mas ele também traz várias informações como o histórico do imóvel, tanto quanto de venda e de aluguel, dá pra ver o que mais foi vendido em volta e por quanto, pra ajudar a ter noção do valor real do imóvel. Dá pra saber, de imóveis vendidos, qual foi o valor pedido, por quanto ele foi vendido e em quanto tempo… Eu adorei ficar de olho no mercado dessa forma. Eu conseguia também ver o status de cada imóvel, então eu já desconsiderava casas que já tinham oferta pendente por exemplo.

Um site/app que fui descobrir depois que tem praticamente as mesmas funções é o HouseSigma. Eu não sei qual a frequência em que ele é atualizado, então pode ser que não seja tão rápido, mas o diferencial dele é ter acesso à avaliação das escolas da região. Ele também é bom pra quem pensa em comprar imóvel para alugar, porque ele avalia o quanto do seu mortgage você conseguiria pagar com o aluguel, por exemplo. Ele é mais “inteligente” nesse sentido, só não sei quão rápido ele reflete o mercado.

Quando eu já tinha mais noção do que a gente queria e do que estávamos dispostos a gastar, foi a hora de contatar nossa corretora e o nosso mortgage broker.

Pre-approval do Financiamento com o Mortgage Broker

Primeiramente, o que é esse tal de mortgage broker? Aqui, você não precisa ir direto em cada banco pra ver qual tem a melhor taxa e qual vai te oferecer as melhores condições. O mortgage broker faz tudo isso por você. Ele analisa seu perfil, seu crédito, etc, e basicamente submete tudo para vários bancos, grandes e pequenos, pra conseguir o melhor negócio pra você. Esse é um serviço gratuito pra gente, então, aproveite!

Nosso broker, Patrick (patrick.lofto@denovagroup.ca), foi indicado pela nossa corretora e eu super recomendo! A gente lidou com ele por email ou telefone praticamente em todo o tempo, mas ele fez questão de nos encontrar pessoalmente (lembrando que isso foi antes da pandemia) pra explicar pra gente tudo com ainda mais detalhes.

A primeira coisa que ele vai te ajudar é a conseguir o pre-approval do banco. É basicamente uma garantia nada garantida de quanto o banco vai aceitar te emprestar.

Pra isso, eu precisei passar várias informações e documentos pro nosso broker, como:

  • contracheques
  • autorização para que ele possa verificar o nosso crédito (hard check)
  • outros mortgages (se houver)
  • bens que possuímos
  • quanto dinheiro guardado a gente tinha em cada conta bancária
  • quanto iríamos dar de entrada

Conversamos também sobre o tipo de financiamento que queríamos (taxa fixa ou variável, por exemplo), nosso trabalho (permanente ou contract? full-time ou part-time?), tipo de imóvel que procuraríamos, de quanto tempo seria o mortgage, etc.

Com tudo isso, ele consegue ver as opções de mortgage e falar quanto o banco deve topar nos emprestar para o financiamento. Aí sim a brincadeira começa!

Você precisa saber sobre o mortgage

Não sou expert nesse assunto, longe disso. Mas tem algumas coisas que são importantes de entender antes de tudo isso.

  1. A taxa fixa do financiamento geralmente vale por 5 anos. Esse é o “term” do mortgage. Depois disso, tudo vai ser renegociado.
  2. Se você dá entrada de menos de 20%, você só pode fazer um financiamento de 25 anos. Se você dá 20% de entrada, aí pode financiar por 30 anos. Tá aí mais um benefício.
  3. Estou me adiantando no papo, mas, geralmente, o banco vai te cobrar o mortgage junto de uma mensalidade do property tax (IPTU daqui do Canadá) e do insurance premium (que é o seguro obrigatório pra quem dá menos de 20% de entrada). Então não se assuste se a cobrança for maior que aquilo que foi fechado com o banco.

Auxílio do Corretor na Procura do Imóvel Ideal

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Agora, sim. Hora de começar o caça-ao-tesouro. Com o pre-approval, eu entrei em contato com a minha corretora Ana Morbeck (647-274-4575) e iniciamos nossas pesquisas. Dei todos os detalhes pra ela do que queríamos, onde queríamos e por quanto queríamos. Importante, né?

A relação com o corretor é bem parecido com aluguel (pra quem já alugou com corretor por aqui). Vendedor e comprador terão cada um seu corretor. A minha corretora defendia os meus interesses apenas. Isso me passa muito mais segurança, né? Meu contato era sempre com ela e os corretores conversavam entre si. Então nada de ir atrás dos donos da casa, nem nada disso. Aqui vão algumas coisas, do papel do corretor, que foi super importante e fez muita diferença pra mim:

  • Ajudar na procura pelo imóvel
    Sinceramente, eu ficava de olho em todos os anúncios e passava a lista pra ela do que eu queria ver (e ainda colocava prioridade, haha). Então, eu nem achava esse o ponto mais importante. Mas, acreditem se quiser, por um erro da nossa parte (e vou jogar a culpa toda no marido, haha), a nossa casa não foi pra listinha que mandamos pra ela. Se ela não estivesse atenta e olhando tudo de qualquer jeito, a gente teria perdido essa casa. Imagina, só?
  • Olhar cada imóvel atentamente
    Tem casas que são lindas nas fotos e horríveis pessoalmente. Ok, normal. Mas tem muita casa que engana, também. Algo que fez muita diferença pra gente foi a nossa corretora olhar os detalhes. Ela apontava coisas mal feitas, coisas antigas demais, detalhes de coisas que podiam irritar a gente com o tempo. Era muito bom ter alguém olhando coisas que eu não entendia e evitando dor de cabeça futura.
  • Auxílio na hora da oferta
    Vou falar como a oferta funciona, mas o auxílio da corretora nessa parte foi talvez o mais valioso de tudo. Tudo na oferta pode fazer diferença no final das contas. Nossa corretora nos ajudou a avaliar o quanto a nossa casa realmente valia no mercado (sendo a mais ou a menos do que o valor anunciado), quais as condições e detalhes exigir (ou não), detalhes pessoais que poderiam fazer diferença e muito conhecimento de mercado que contribuiu no processo.
  • Agilidade na hora da oferta
    Grande parte dos imóveis requerem muita, muita, muita agilidade porque tudo acontece muito rápido. Só pra vocês terem ideia, a nossa casa foi anunciada numa sexta, a gente fez a visita num sábado e já tivemos a resposta positiva no domingo na hora do almoço. No dia da visita, a gente ficou até tarde conversando com a corretora, assinando a oferta, enviando documentos e já enviamos a oferta. No dia seguinte, ainda ficamos em contato o tempo quase todo e 2 minutos antes do prazo estávamos assinando uma revisão da oferta. Foi assim, com adrenalina. Então, tem que garantir alguém bem ágil nesse momento porque pode fazer a diferença.

Oferta para o Imóvel Escolhido

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Esse processo pode ser muito agoniante, cheio de adrenalina e muita ansiedade. Eu nem dormi na noite anterior à resposta. São vários os detalhes que vão fazer diferença pra sua oferta sair na frente (e um dos fatores é: sorte, haha) e minha corretora foi bem estratégica com tudo pra oferta ser justa para as nossas necessidades, e também ter uma boa chance.

Quando dar uma oferta?

Depois que você encontrou aquele imóvel que você realmente curtiu e cabe no bolso, é hora de transformar isso em realidade. Cada proprietário vai ter seus requisitos sobre prazos pra oferta e resposta pra sua oferta.

A maioria dos imóveis que eu vi (mas não sei se é a maioria real) tem um prazo definido pras ofertas serem entregues, pra que o corretor possa apresentar tudo junto para os proprietários. Geralmente esse era um prazo bem curto: a casa era anunciada numa sexta, recebia visitas no final de semana, e as ofertas eram entregues até na segunda-feira. A nossa casa teve um prazo mais curto ainda! Então, a decisão tem que ser tomada de forma muito rápida!

Outros imóveis já não exigiam um prazo e você tinha mais tempo pra poder pensar e ter certeza de tudo. Geralmente isso deixa a negociação mais fácil, os corretores seguem se atualizando e sabem se existem outras ofertas que foram feitas e isso muda muito.

O nosso caso, como mencionei, foi o cheio de adrenalina. Tivemos que ser bem rápidos no gatilho na hora de fazer oferta.

Que valor oferecer pelo imóvel?

Pode existir uma diferença gritante entre o valor no anúncio do imóvel, quanto o imóvel realmente vale e quanto você vai topar pagar por ele.

Uma coisa que eu notei foi:

  • Quando o prazo pra dar oferta é curto: geralmente se torna um leilão silencioso, então o preço anunciado costuma ser abaixo do valor de mercado e o imóvel costuma ser vendido acima do preço pedido.
  • Quando não há prazo pra oferta: há mais abertura pra negociação, então o preço anunciado costuma ser acima do valor de mercado, e o imóvel costuma ser vendido abaixo do preço anunciado

Isso não é regra, foi mais uma impressão minha.

De toda forma, quando decidimos fazer uma oferta, a primeira coisa que a nossa corretora fez foi avaliar o valor de mercado da casa que a gente escolheu. Afinal, pra cima ou pra baixo, sempre vai haver uma diferença. E é o valor de mercado que mais vai contar, né?

Aí vem a nossa decisão: qual o valor emocional que vai somar aí? Quanto que a gente toparia arriscar? A gente já sabia de outras ofertas, mas a gente não sabe o valor oferecido. Então é aquele chute, com uma pitada de sorte no final, né?

Nessas horas, foi bem importante a gente ter em mente aquela listinha lá do início: de tudo que era exigência, e tudo que a gente desejava. E ver o quanto o imóvel batia com o que a gente queria, o quanto a gente realmente gostou dele e, obviamente, o quanto estávamos dispostos a pagar.

O que mais faz diferença na oferta?

Existem outros detalhes que podem ser cruciais pra que sua oferta seja escolhida ou não. No nosso caso mesmo, o valor não foi o maior, mas esses outros fatores aqui pesaram muito:

Condicionais: você pode afirmar que a sua oferta só será válida dependendo de algumas condições. Ter condições vai te proteger de vários riscos, mas os vendedores provavelmente vão preferir uma oferta sem condicional alguma. Então estratégia é importante aqui também. Algumas condições comuns são:

  • aprovação do mortgage
  • inspeção do imóvel
  • venda do seu imóvel atual

Closing date: essa é a data que o negócio vai ser efetivamente fechado e você vai pegar as chaves. Alguns proprietários querem de fato vender o imóvel logo. Outros precisam de mais tempo pra isso. Então, isso também será uma decisão estratégica. Nossa corretora foi crucial pra gente definir isso (e foi o principal ponto que fez com que a gente conseguisse nossa casa!)

Lado pessoal: se duas ofertas idênticas chegarem na mão de um proprietário, o lado pessoal pode fazer diferença, já que muitas vezes, as pessoas tem um apego emocional com lugar que foi o lar delas. É bem comum que corretores enviem foto e/ou cartinha pra adicionar um toque pessoal na oferta.

E o resultado da oferta?

Quando o corretor do proprietário colocou um prazo pra receber e apresentar as ofertas, tudo costuma ser bem rápido. Basta o proprietário avaliar e decidir qual oferta “ganhou”.

Nos processos sem prazo pra dar oferta, eu imagino que isso seja mais lento. Mas as ofertas submetidas costumam ter um prazo de validade. Isso é bom que ajuda a gente a gerenciar nossa expectativa, você sabe que até aquele prazo você vai ouvir um sim ou um não.

É bem comum que as pessoas tenham que tentar e fazer ofertas pra vários imóveis, então, não se desespere! A ansiedade é grande, mas vai dar certo. Inclusive, alguns corretores sugerem também fazer uma oferta de teste, feita pra ser negada mesmo, pra gente se acostumar com o processo e entender como funciona. Eu imagino que deve ser bom pra ajudar a controlar a ansiedade também, haha…

E quanto a oferta é aceita? Aaaah, aí eu vou contar no próximo post! Porque ainda tem muita coisa por aí!

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